空き家特例が使えない!

お父さんが亡くなった後、何もしない。


こんなケースはよくあります。

相続税が基礎控除以下の人は、

遺産分割をしない場合があり、

原則相続税申告も不要で、

相続登記をしなくても問題ありません。

今のところ相続登記は義務ではありませんから。

(2021年4月21日法改正により3年以内に相続登記義務化されます)


お母さんがいま住んでいるから、

お母さんが亡くなった時に、

全部一括で遺産分割と相続登記をする。

お父さんから長男へ直接1回で相続登記


これはこれでOKです。

相続登記の登録免許税も1回で済みます。



お母さんが住んでいた自宅を売却しよう。

問題はここからです


空き家特例が使えない!




空き家特例とは、

被相続人の居住用財産(空き家)に係る

譲渡所得の特別控除の特例のことで、

相続又は遺贈により取得した

被相続人居住用家屋又は

被相続人居住用家屋の敷地等を、

平成28年4月1日から

令和5年12月31日までの間に売って、

一定の要件に当てはまるときは、

譲渡所得の金額から最高3,000万円まで

控除できる制度です。


要件はいろいろとあるので

内容は省略しますが、


「自宅名義が被相続人名義」


ではければいけません。

今回の例ではお母さんです。


お父さんから長男へ

直接移転登記してしまうと

空き家特例は使えません。



では、どうすれば良かったのでしょうか

まず、

1 亡お母さん名義に相続登記をし、

2 お母さんから長男へ相続登記をする。

そうすれば、空き家の要件を1つクリアーできます。

なお、令和3年現在、いまのところ期間限定ですが

土地に限り、

亡母名義への相続登記は登録免許税がかかりません。


お父さんから長男へ相続登記をした後

相談しても、既に遅しの可能性が高いです。


空き家特例の要件は複雑なので、

税理士又は税務署に相談をお勧めします。



なお、

所有権全部お母さん名義にするのがいいのか、

子供との共有がいいのか、

又は最初から子供が相続するのがいいのか

は、もちろん税金だけでは決められません。


最終的に誰が相続するのか?

売却するのか?

売却をお母さんの生前にするのか?

亡くなった後にする予定なのか?

お母さんは老人施設に入る予定があるのか?

認知症のすすみ具合はどうなのか?

総合的な判断が必要になろうかと思います。



なんにも考えず、

お母さんが相続していいかといったら

そういうわけでもありません。


ご参照ブログ

「とりあえず母が相続! ホントに大丈夫?」




お母さんの2次相続を含め

総合的な遺産分割等相続の相談事務所


川崎市麻生区新百合ヶ丘

司法書士田中康雅事務所がお届けしました。






司法書士田中康雅の川崎市麻生区稲城市相続手続登記なんでも相続相談

川崎市麻生区新百合ヶ丘、稲城市、多摩で相続相談、相続登記・信託・贈与・遺言等相続手続中心に司法書士業務に従事し26年。税理士事務所勤務で相続税贈与税等を経験し開業。相続全般の知識経験と相続ネットワークでの相続対策や遺産整理、遺産分割、配偶者2次相続対策を行う司法書士田中康雅事務所は新百合ヶ丘駅徒歩5分、稲城市若葉台駅車10分「改訂版相続相談標準ハンドブック」(日本法令)好評発売。

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