空き家特例が使えない！

お父さんが亡くなった後、何もしない。

こんなケースはよくあります。

相続税が基礎控除以下の人は、

遺産分割をしない場合があり、

原則相続税申告も不要で、

相続登記をしなくても問題ありません。

今のところ相続登記は義務ではありませんから。

（2021年4月21日法改正により３年以内に相続登記義務化されます）

お母さんがいま住んでいるから、

お母さんが亡くなった時に、

全部一括で遺産分割と相続登記をする。

お父さんから長男へ直接1回で相続登記

これはこれでOKです。

相続登記の登録免許税も１回で済みます。

お母さんが住んでいた自宅を売却しよう。

問題はここからです

空き家特例が使えない！

空き家特例とは、

被相続人の居住用財産（空き家）に係る

譲渡所得の特別控除の特例のことで、

相続又は遺贈により取得した

被相続人居住用家屋又は

被相続人居住用家屋の敷地等を、

平成28年4月1日から

令和5年12月31日までの間に売って、

一定の要件に当てはまるときは、

譲渡所得の金額から最高3,000万円まで

控除できる制度です。

要件はいろいろとあるので

内容は省略しますが、

「自宅名義が被相続人名義」

ではければいけません。

今回の例ではお母さんです。

お父さんから長男へ

直接移転登記してしまうと

空き家特例は使えません。

では、どうすれば良かったのでしょうか

まず、

１　亡お母さん名義に相続登記をし、

２　お母さんから長男へ相続登記をする。

そうすれば、空き家の要件を１つクリアーできます。

なお、令和３年現在、いまのところ期間限定ですが

土地に限り、

亡母名義への相続登記は登録免許税がかかりません。

お父さんから長男へ相続登記をした後

相談しても、既に遅しの可能性が高いです。

空き家特例の要件は複雑なので、

税理士又は税務署に相談をお勧めします。

なお、

所有権全部お母さん名義にするのがいいのか、

子供との共有がいいのか、

又は最初から子供が相続するのがいいのか

は、もちろん税金だけでは決められません。

最終的に誰が相続するのか？

売却するのか？

売却をお母さんの生前にするのか？

亡くなった後にする予定なのか？

お母さんは老人施設に入る予定があるのか？

認知症のすすみ具合はどうなのか？

等

総合的な判断が必要になろうかと思います。

なんにも考えず、

お母さんが相続していいかといったら

そういうわけでもありません。

ご参照ブログ

「とりあえず母が相続！　ホントに大丈夫？」

お母さんの２次相続を含め

総合的な遺産分割等相続の相談事務所

川崎市麻生区新百合ヶ丘

司法書士田中康雅事務所がお届けしました。