相続税基礎控除内ギリギリのマンション所有の方へ～アメブロゆる相続のすすめ～

被相続人がマンション居住者で、令和５年度に相続税がかかるかどうか試算した結果、基礎控除（例えば妻・子２人の場合、３０００万円＋法定相続人の数×６００万円で４８００万円）内ギリギリの方は、特に聞いてほしいお話しです。

令和６年度の分譲マンションの相続税評価額が前年度より上がっているところが多いと思います。

➀路線価の上昇

令和6年度の路線価が7月1日に発表がありました

川崎市麻生区の普通住宅地区では、前年度比較で概ね１㎡当たり路線価5,000円～20,000円上昇。

参照　国税庁　路線価

②令和６年より区分所有補正率の採用

建物の相続税評価額は固定資産評価額を基準にしますが、令和６年度の税制改正により総階数地上３階以上の区分マンション（居住用）の相続税評価が変わったことにより、土地・建物ともに評価額が前年度比で高くなる可能性があります。（今年は固定資産税に関し3年おきの評価額替えのため、通常でしたら、建物の評価額は現状維持か減価償却により評価額が下がるのですが・・・）

参照　分譲マンションの相続税評価が変わりました

参照　相続税　建物評価額

土地を評価する際、路線価×地積（持分）で概算を出す方が多いのではないでしょうか。

その概算で、相続税課税財産全体が基礎控除を超える場合であっても、居住用マンションを奥さんが相続したり、そこに居住している相続人が相続する場合は、原則小規模宅地等の特例の適用があり、土地の評価額が８０％減額（持分による所有地積が330㎡まで）になりますので、相続税は心配はいらいないという人もいるかもしれません。ただし、相続税の申告が必要かどうかは、小規模宅地等の特例８０％減額をする前のもともとの評価額で判断します。（小規模宅地等の特例は一定要件のもと相続税申告をしてはじめて認められる制度です）

参照　相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

小規模宅地の特例適用より先にやった方がいいのが、土地の評価減があるかないかの判断です。この土地評価減により相続財産全体が基礎控除内になるのであれば、相続税の申告は不要となります。マンションの場合は、奥行補正等による評価減、不整形による評価減、地積規模の大きな宅地の評価による評価減が期待できます。

参照　地積規模の大きな宅地の評価減

３階以上ある区分マンション（居住用）の相続税評価額の算出方法は以下のようになります。

（１）土地相続税評価額（路線価の場合）

土地相続税評価額は、路線価（2,3,4路線価に接道の場合は加算あり。奥行補正、不整形地補正、地積規模の大きな宅地補正、がけ地等の場合は減額あり）に区分所有補正率及び地積(持分)を乗じます。

＊区分所有補正率の算出方法はこちら

＊５分でわかる　相続税土地評価

（２）建物相続税評価額

建物相続税評価額は、固定資産評価額（×1.0）に区分所有補正率を乗じます。

＊相続税　建物評価額

（３）３階以上ある区分マンション（居住用）相続税評価額

　（１）土地相続税評価額と（２）建物相続税評価額の合算です。

ここまでが評価のお話しです。

ここからは相続税申告の有無のお話しです。

（４）（３）と他の相続財産（債務、葬式費用控除後）を合計して基礎控除以下の場合、

　相続税の申告は不要となります。

（５）（３）と他の相続財産（債務、葬式費用控除後）を合計して基礎控除を超える場合で、

➀小規模宅地の特例を適用して基礎控除以下のとき

　相続税申告は必要ですが、相続税はかかりません

②小規模宅地の特例を適用して基礎控除以下のとき

　相続税申告は必要で、かつ相続税がかかる可能性が高くなります。あとは他の軽減措置（配偶者控除等）との兼ね合いになります。

分譲マンションの評価について、

・評価方法に変更があったこと

・評価減できる可能性が高いこと

は見落としがちなので、ご注意を！

川崎市麻生区新百合ヶ丘稲城市の

分譲マンションの相続相談窓口

司法書士田中康雅事務所がお届けしました。