2027年3月31日までに相続登記が必要な人｜2024年4月1日より前の相続も対象です

相続登記の義務化は、2024年4月1日より前に発生していた相続にも適用されます。最も早い方で2027年3月31日が期限です。

「実家の名義が、亡くなった父のままになっている」「祖父の代から名義を変えていない土地がある」。相続登記の義務化というと、これから起こる相続の話だと思われがちですが、すでに起きている相続も対象です。 この記事では、2024年4月1日より前に相続が発生している方に向けて、ご自身が対象になるかの確認と、期限までに何をすればよいのかを整理します。

この記事の内容
・2024年4月1日より前の相続にも義務が及びます
・こんな方は2027年3月31日が期限になります
・「相続登記等」には3つの方法があります
・期限は守れます。急いで決めるのは、別のことです
・期限までに、まず何をするか

2024年4月1日より前の相続にも義務が及びます

下の図は、施行前に開始した相続にも義務化の適用があり、期限が2027年3月31日になることを示したものです。

施行前の相続も対象です

相続登記の義務化は、施行日より前に開始した相続にも適用があります。すでにご自身が不動産を相続したことを認識している場合、期限は2027年3月31日です。 なお、期限をいつから数えるのか（起算点）の考え方は、施行後の相続や、後から遺産分割が成立した場合とで変わります。

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こんな方は2027年3月31日が期限になります

過去の相続がすべて一律に対象になるわけではありません。義務が生じるのは、亡くなった事実と、自分がその不動産を取得したことの両方を認識していた場合です。次のどれかに当てはまる方は、対象になっているとお考えください。

• 実家の名義が、亡くなった親のままになっている
• 祖父母の代の名義のまま、手をつけていない土地・建物がある
• 遺産分割協議はまとまったが、登記だけしていない
• 兄弟の共有名義にしたまま、そのうちの一人が亡くなっている 私道の持分や、山林・農地など、忘れていた不動産がある
• 固定資産税の通知が、亡くなった方の名前で届いている

 最後の項目は、意外と見落とされがちです。納税通知書が届いているということは、名義がそのままである可能性が高い、というサインです。

「相続登記等」には3つの方法があります

期限までに求められるのは「相続登記等」であって、必ずしも遺産分割を終えた登記だけではありません。次の3つの方法があります。

下の図は、3つの方法で、登記簿への記録のされ方がどう違うかを並べたものです。

遺産分割による相続登記

 話し合いで取得者を決めて登記します。これで完了し、追加の登記は不要です。

法定相続分による共有登記

相続人全員の共有名義にします。後日、遺産分割が成立した場合は、成立の日から3年以内に再度登記が必要です。 

相続人申告登記

法務局に相続人であることを申し出ます。後日、遺産分割が成立した場合は、成立の日から3年以内に相続登記が必要です。 遺産分割がまとまっていないなら、まずは相続人申告登記で義務に対応しておく、という選択ができます。

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期限は守れます。急いで決めるのは、別のことです

期限を守ることは大切です。けれども、期限に間に合わせることと、急いで誰の名義にするか決めることは、別のことです。 自宅は、配偶者が取得するか、子どもが取得するか、共有にするかによって、将来の売却時の税金や２次相続の負担が変わります。実際に、急いで子どもの名義にしたために、売却時の3,000万円特別控除が使えなくなった例もあります。 期限は、上の3つの方法で守れます。決める前に、確かめておくことがあります。

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期限までに、まず何をするか

2027年3月31日まで、まだ時間はあります。ただ、戸籍の収集や相続人の確認には思いのほか時間がかかります。特に相続人が多い場合は、半年以上かかることも珍しくありません。 

下の図は、相続の後、最初に整理しておきたい4つのことを示したものです。

相続関係の把握

戸籍一式を集め、相続人全員を特定します。法定相続情報一覧図を取得しておくと、その後の手続きが楽になります。

不動産の洗い出し

名寄帳、固定資産税の通知書、登記事項証明書で、亡くなった方名義の不動産をすべて特定します。 相続した不動産を全国から探せる｜所有不動産記録証明制度とは  

遺言の有無の確認

遺言があれば、遺産分割協議をせずに登記できる場合があります。

話し合いの見通し

早くまとまりそうか、時間がかかりそうか。長引きそうなら、相続人申告登記の準備を並行して進めます。 相続税がかかる可能性がある場合は、税理士と連携して、申告と登記の時間軸を合わせて考えます。

まとめ 

•  2024年4月1日より前の相続も義務化の対象。期限は2027年3月31日
• 「相続登記等」には3つの方法があり、まだ決まらないなら相続人申告登記
• 期限に間に合わせることと、急いで名義を決めることは別のこと
• まずは戸籍・不動産・遺言・話し合いの見通しの4点から

 大切なのは期限に追われることではなく、ご家族にとってどういう形で承継するのがよいかを整理したうえで、期限に間に合わせることです。

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